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史上最严调控了地王不断涌出
近来，广州、武汉、长沙又出来了多个地王，其中，广州白云新城宅地竞赛尤为剧烈，龙湖首开联合体以32.23亿元、配建30150平方米保证房竞得该地块，并改写广州单价地王，折合楼面价45469元/平方米。而周边的一手盘售价也才4万元每平米，这个新地王的楼面价就4.5万元，换句话说，他要盖完了，至少得卖8万元，才有的赚。也即是说开发商仅有的预期即是将来3年后，房价再翻一番。
这也许是如今这个年代，最狠毒的咒骂，这次广州的地王跟以往不一样，11月17日，广州要求开发商拿地有必要是自有资金，相当于这次开发商也即是龙湖地产和首开地产要掏出32个亿的真金白银，而不能再打白条了。相当于这次，开发商要自个拿筹码（自个的筹码现已不够了，所以如今地王满是联合体，几个开发商凑在一起壮胆），上桌去跟一切的老百姓对赌，假如他们赌赢了，老百姓替高房价高地价买单，假如他们赌输了，破产了事。
那么咱们来看下，开发商是真的看好后市吗？是真的觉得将来几年房地产照旧向好吗？显着不是这么的，曩昔十几年房地产开发出资增速基本上每年都是20%，到了2015年变成了负值，而本年跟着楼市诈尸还阳，房地产出资增速前10个月同比增加也只需6%，换句话说即使在去年超低基数的情况下，本年的房地产出资数据依然很平平。咱们只顾卖房，而底子无心造房。这就足以阐明，咱们本来关于后期的商场并不是格外看好。而之所以一切的房地产开发商都会说看好后市，后市大涨，无非就跟你去超市问这个西瓜甜不甜，他必定通知你甜，这是一个道理。（不是他猜测对了房价，而是他只能说涨，不能看空，跟他一样奇特的还有各大地产公司的中介们，他们都是大师吗？）
那既然对后市慎重了，为何又要玩命拿地，乃至拿地王呢？由于有必要要做出义无反顾的表情包，不然资金链立刻会断，早就有拿地找死，不拿地等死的说法。房地产这个职业跟旁氏圈套是一个道理，归于只需转起来就停不下来的职业，财物负债率奇高，基本都在8-9成，乃至更高，一年赚的钱基本上能还上利息就不错了。职业利润率也不高，想挣钱全得靠金融杠杆，也即是多借钱。但经济是有周期的，利率也是不稳定的，而经济越差利率就越高，由于利率里边要加上清晰的危险抵偿，所以现阶段房地产融资越来越难，一行三会一再出手，非上市房企不能发债，也叫停了银行理财现已信任给房地产输血的通道，所以如今咱们都在疯狂找钱。而显着即是人多粥少，所以假如要想顺畅借到钱，就有必要要装出一副实力很强的表情来，通知出资人自个有的是洪荒之力，没有人会把钱借给一个穷鬼和一个垂死之人。所以，地产开发商拼命拿地，一个是给商场壮胆，另一个也是为了给出资人做出一个我很有前途的假象，有了更多的土地储备，在本钱商场上通常会取得10-20倍的估值，发债也更简单，由于有了银行认可的抵押品。花32个亿拿地，他能融资来上百亿，这生意就干的过。当然，实际上他也许也未必花这么多钱，之前咱们也说过，通常开发商和当地政府都是勾结的，开发商帮当地炒高地价，然后推升房价，让当地上金融抵押物充沛足值，而当地政府通常会把土地出让金的一部分退给开发商，最多能退掉一半摆布，所以这基本上即是一出双簧。首要演给不明真相的吃瓜大众看的。
但这一切是树立在借新还旧的基础上，也是树立在有连绵不断的接盘侠的基础上，一旦后面的鼓声停了，花在谁手里，谁就将死的很丑陋。所以疑问明白了，假如他不去拿地，如今就拿不到钱了，之前借的的钱，光每年的利息即是几十亿，底子还不上（大地产开发商融资本钱6-7%,，中型上市开发商融资本钱超越10%），所以立刻就会死，而假如去拿地，赌一把再融一次钱，又是上百亿，最少够还几年利息了。拿这次的龙湖地产举例，总负债1318亿，依照融资本钱6%核算，每年光利息即是80亿，而他手上的现金是162亿，假如再也融不到钱了，房子也卖不掉了，也就顶多够挺两年的（这个财物质量在房企里边算是不错的了）。
这即是今之亦死，举大计亦死，等死，死国可乎？翻译成白话文即是，横竖都要死了，晚死就比早死强，能拉多少替罪羊的就拉多少吧。
但预计这个事也不会长久了，广州、武汉、长沙这三个城市很也许会被再次调控，另外，关于地产开发商的融资途径也会进一步收紧，跟着商场利率提高，他们的融资难度和融资本钱也会持续提高。这几家公司的财物负债率也会持续恶化，
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